ANNA GENER: “L’ENCAIX ENTRE BARCELONA I LA REGIÓ METROPOLITANA RESOLDRIA MOLTS PROBLEMES“

Us proposem la relectura de l’entrevista amb l’economista i CEO de Savills Aguirre Newman, en la que analitza des de dins el sector del mercat immobiliari de Barcelona

Per Pep Martí.

El mercat d’oficines ha experimentat un salt important el 2021, malgrat el sotrac de la crisi pandèmica. Una persona que coneix bé el sector immobiliari és Anna Gener, CEO de la consultora Savills Aguirre Newman, a Barcelona. Gener és economista de formació, però, més enllà del seu àmbit professional, és present en nombroses institucions i patronats, des del Consell Editorial d’El Periódico al Patronat de la Fundació Museu Picasso, passant per la Junta de Pimec. En aquesta entrevista analitza el seu sector i ens parla dels canvis en el treball i en els lideratges.

– Dirigeix una consultora del sector immobiliari, Savills Aguirre Newman, a Barcelona. L’any 2019, just abans de la pandèmia, van elaborar un informe sobre el mercat d’oficines a la ciutat i la radiografia que feien era molt positiva. Passat el moment més dur de la crisi sanitària, com està el panorama en aquest sector?
La situació ens ha sorprès en sentit positiu. Des del confinament, lògicament, el món de les oficines es va veure en qüestió perquè des de casa vam ser capaços de continuar amb la nostra activitat. La perspectiva d’un estalvi de costos de lloguer va fer que algunes empreses es qüestionessin si necessitaven tants metres quadrats d’oficines. Però el cert és que el món de la inversió, que és aquest capital sofisticat que busca com ubicar-se i procura projectar-se en el futur, ens està mostrant que valora les oficines com un lloc de present i de futur. I veiem com aquest 2021 Catalunya ha atret molta inversió: 1.800 milions d’euros.

– Això és un volum d’inversió immobiliària molt rellevant. Podria explicar-ne les causes?
La reflexió que hi ha de fons és que necessitem les oficines. Des de casa podem resoldre a curt termini algunes qüestions, però es perden moltes coses que són valuoses per una organització empresarial, com és la interacció humana, el lligam amb la pròpia organització, la riquesa que es pot produir en un procés creatiu. Qualsevol feina que sigui mínimanent sofisticada requereix d’aportacions diverses. I això fer-ho a través d’una pantalla, en què has de demanar torn per parlar i es perd molta espontaneïtat, no és el mateix. Això ha fet que les empreses vegin que potser sí que treballarem amb més flexibilitat, però alhora procuraran que els professionals ens trobem en un espai físic comú. Això pel que fa al segment oficines. Sobre Barcelona en concret, hi ha diverses qüestions. S’ha mostrat confiança en el propi teixit econòmic i empresarial, i un element diferencial com és el districte 22@. Una zona de nou desenvolupament on s’estan fent la mena d’edificis que aquest capital busca per invertir.

– Com són aquests edificis?
Són edificis sostenibles, amb qualitat arquitectònica, amb arrendataris solvents i economia de futur. Tot això ha fet que hàgim acumulat tant de volum d’inversió. És important per la ciutat perquè aquest tipus de capital, quan aterra en un lloc, el dinamitza. Si l’edifici no és nou, el rehabilita, l’actualitza, i prepara un parc d’oficines exigent capaç d’albergar les empreses que volem que arrelin a Barcelona, que són les de primer nivell.

– En aquest àmbit, en la dialèctica Madrid versus Barcelona, la situació de Barcelona és millor?
Ara està de moda fer sempre aquesta comparativa amb Madrid, però sí que és cert que et dóna un ordre de magnitud. Si mirem el mercat d’inversió 2021, Madrid ha recavat 665 milions i Barcelona 1.715. És una xifra molt cridanera. Cal fer algunes consideracions. El nostre parc d’oficines és la meitat del de Madrid. No parlo només de Barcelona sinó de tota la regió metropolitana. Que hàgim estat capaços d’atraure tanta inversió crida molt l’atenció. Això explica la puixança de Barcelona, on hi té molt a veure el 22@, i a la vegada a Madrid hi ha hagut poc producte en venda. Però dubto que aquestes xifres es puguin repetir perquè no responen al tamany del mercat. Però són les dades del 2021.

– I qui està invertint?
Qui està invertint són fons internacionals de primer nivell, fons que nosaltres en diem institucionals que venen amb una voluntat d’inversió a llarg termini. Busquen mercats molt segurs i, a canvi, estan disposats a tenir una rendibilitat baixa.

– En algun moment s’ha referit als inversors alemanys.
Els fons alemanys són el paradigma de l’inversor conservador. I els alemanys estan invertint molt a Catalunya. També hi ha molts nord-americans, companyies d’assegurances, també les socimis espanyoles, com Colonial o Merlin.

– Es referia abans als canvis pel que fa a la presencialitat. Què hem après durant la pandèmia pel que fa a la manera de treballar?
Aquí estem observant vàries qüestions. Probablement els immobiliaris som els que tenim menys a dir en això, i és més un tema dels qui analitzen el comportament humà, com sociòlegs o psicòlegs, fins i tot filòsofs. Perquè d’aquest experiència que ha estat traumàtica, sobretot al començament del confinament, hauríem de ser capaços d’aprendre’n coses valuoses. No ens hauríem de permetre que després d’aquesta experiència no fóssim capaços de viure millor. Aquí, perfils molt diferents podrien contribuir a definir com s’hauria de treballar per aconseguir dues coses: més benestar per al professional i també incrementar la legítima rendibilitat de les organitzacions, que són vasos comunicants. Això segurament passa per donar-li la importància que cal a la interacció humana. Les oficines fins ara estaven dissenyades per ser un lloc de treball que tingués la tecnologia i la llum adequada, però no per tenir converses casuals, llocs de trobada.

– Que siguin molt més que un lloc de treball.
En efecte. Com deia un article que tractava d’això, es tracta d’aconseguir que es doni en aquesta trobada de professionals en un espai comú la màgia de l’inesperat. A casa teva és difícil que es produeixin coses inesperades. En canvi, si en un moment donat prenc un cafè perquè m’ho proposa algú, és diferent. També s’ha de tenir present que no és el mateix teletreballar per algú que té 40 anys que per una persona molt jove que s’està formant. Jo he après molt observant com es comporta la gent més sènior: com resolen un problema o com atenen un client. Això ho has de veure. Aquest és un debat molt interessant, però aquí els immobiliaris hem d’escoltar molt altres especialistes i que els arquitectes ho posin negre sobre blanc.

– El debat sobre la sostenibilitat, o la digitalització, com incideixen en l’espai?
És cert que ja abans de la pandèmia, les empreses que encara no havien iniciat un procés de digitalització, el volien engegar. I potser l’element que ara s’ha assentat és el de la salut en l’espai de treball. S’havia caigut en una dinàmica de densificar massa els llocs de treball. Ara un factor clau serà tenir cura de la gent, pensar en els materials, en la ventilació.

– Parlem sempre de la col·laboració público-privada com un element necessari per afrontar els grans temes de ciutat. Però què han d’aprendre encara, culturalment, els dos mons per articular-se millor?
El primer que hauríem de tenir present és que els problemes que té la nostra societat són tan profunds que només es poden resoldre amb col·laboració público-privada. Pel que fa al meu sector, l’accés a l’habitatge no el podrem afrontar si no és així. S’ha de ser conscient que aquesta és la fórmula de l’èxit. I després, cal confiança, construir ponts de diàleg, reconeixement mutu. Aquí hi ha deures a fer. Hi hauria d’haver més diàleg i entendre que ens necessitem mútuament.

– Més enllà dels aspectes vinculats al seu àmbit, quin altre problema o problemes la preocupen més de la ciutat?
Hauríem de tenir clar que ens anirà bé sempre i quan entenguem que hem de ser una ciutat atractiva pel talent. De manera cada cop més notòria estem competint amb altres ciutats per atreure talent, que és el que genera innovació i això produeix oportunitats per a la societat. Hem de ser més competitius i no només oferint la qualitat de vida que pot mostrar Barcelona, sinó moltes altres coses. Això lligaria altre cop amb el tema de l’accés a l’habitatge. Tenim moltes dificultats per accedir-hi, tant els locals com la gent que ve de fora. Hi ha aquesta fantasia que els qui venen de fora tenen uns salaris per damunt dels locals. Però això depèn. Venen cambrers, consultors, professors, i molts tenen els mateixos salaris que els seus homòlegs locals. Hem de ser una ciutat oberta pels qui hi són i pels qui hi volen venir. Hem de ser capaços de crear un gran parc d’habitatge, que eminentment hauria de ser de lloguer, perquè és on tenim un parc més escàs, i per poder-ho oferir a preus per sota de mercat i assequibles, tornem a la col·laboració público-privada. Si no, l’oferta continuarà sent restringida i els preus es disparen.

– Continua notant a faltar una visió estratègica a la ciutat?
Crec que el que està passant és que el món privat ve amb propostes que tenen impacte en la ciutat i, com que no estaven previstes, es genera una situació de “i ara, què fem amb això?”. Totes les ciutats dinàmiques i atractives reben propostes d’inversió que no estaven previstes. La innovació és això. Penso que Barcelona hauria d’entomar aquestes propostes estudiant com les encaixa tenint clar on vol anar. Veig que a vegades han arribat propostes que es podien haver treballat molt portant el debat a un pla tècnic, involucrant molts actors de la ciutat. I ha faltat profunditat en el debat.

– Posi algun exemple clar d’això que diu.
Han arribat moltes propostes de mobilitat, de col·locació de plaques solars si parlem de solucions energètiques, o el cas de l’Hermitage, que crec que s’hauria d’haver debatut molt més.

– No veu mirada llarga a la ciutat.
Trobo que aquest procés de propostes no previstes s’accelerarà i m’agradaria que hi hagués una actitud de considerar quin benefici pot tenir per la ciutat. I negociar. Mai s’ha de donar un sí acrític.

– Com creu que funciona l’encaix entre Barcelona i regió metropolitana? Ho veu ben encarrilat?
No. Malauradament, no ho veig en el debat polític, i aquest encaix contribuiria a la solució de molts dels nostres problemes, d’habitatge, d’oportunitats. Actualment ja estem utilitzant com un únic continu urbà un territori que va de Mataró a Vilanova i agafa tot el Vallès. Els ciutadans ja estem utilitzant aquest territori com una única ciutat. Però políticament no estem organitzats com una única ciutat. Estem parlant de més de quaranta municipis, cadascú amb la seva política d’habitatge, cultural, de promoció econòmica. Dit això, el primer deure que caldria afrontar es diu rodalies, que no compleix amb les necessitats que té la societat avui. Cal el pla d’inversions necessari perquè rodalies funcioni. I estructurar aquest territori d’una manera més ordenada i coordinada.

– L’actual estructura de l’AMB és prou útil com a estri per atreure talent i dinamitzar el territori?
– Sí, totalment, però es queda curta. Hauríem d’anar cap a una regió metropolitana, a la Barcelona dels cinc milions d’habitants.

– Però això creu que passaria per estructurar aquest territori amb un organisme polític nou?
– Això no ho sé, potser es podria fer des de la Generalitat. No té sentit que aquest territori, que en bona part ja funciona com si fos un, es trobi amb aquesta fragmentació de polítiques.

– Dels models d’àrees metropolitanes europees, veu algun model a seguir? París, Londres, Berlín, Frankfurt?
Barcelona és un cas molt particular. No som capital d’Estat, però tenim una gran ambició per tenir un lloc al món. Barcelona es defineix per aquesta voluntat. Hem de ser molt realistes per saber quina és la nostra lliga, i crec que estem en la de Berlín, Amsterdam, que no pas París o Londres. Però cal que ens articulem millor, i això passa per fer-ho urbanísticament i a nivell de polítiques de tota mena amb l’àrea metropolitana.

– Posem ara el focus sobre vostè. Es considera l’exponent d’una nova fornada d’una nova elit o lideratge social?
Jo no em considero elit. Jo sóc una directiva. Estic en el món empresarial i econòmic. Què ens passa als directius? Doncs que al segle XX se’ns demanava que retribuíssim els nostres accionistes, que portéssim beneficis, i que aportéssim a la societat via impostos. El nostre escenari es trobava dins les quatre parets de la nostra organització. Al segle XXI se’ns està demanant que tinguem un comportament que vagi més enllà. En relació als nostres equips, als nostres proveïdors i clients. I també que tinguem un impacte positiu en la nostra societat. Que pot passar per professionalitzar el nostre sector, que ens involucrem en causes en les que creiem, com pot ser assolir una major igualtat de gènere en els àmbits de decisió o aconseguir que la nostra activitat empresarial sigui més respectuosa amb el medi ambient. Se’ns demana que tinguem més responsabilitat en relació a la societat. I jo sí que reconec que tinc aquesta voluntat.

– Sí, perquè té ambició d’intervenció social. Ha estat a la junta del Círculo Ecuestre, és a la directiva de Pimec, va ser al Consell Social de l’Ateneu Barcelonès… Li agrada incidir en la realitat social.
– Formant part d’aquestes entitats em nodreixo de moltes coses que després puc dur a la meva organització. Coneixes professionals que no són del teu àmbit, perceps altres maneres de veure el món i d’interpretar la realitat i la ciutat. Dit això, crec de veritat que tinc una responsabilitat envers la societat. La meva manera de fer-ho és estar activa en diversos àmbits. També li diré que la meva forma de ser-hi és formar-ne part i al cap d’un temps sortir-ne. Crec que és sa que a les institucions hi hagi una rotació de gent amb ganes d’aportar idees i experiències, i després sortir-ne. És molt sa que hi hagi oportunitats per a molta altra gent i que ningú s’eternitzi.

– Canvien els rostres de les elits i dels sectors emergents. Creu que també canvien les maneres de liderar?
– Sí. El personalisme ja és una cosa totalment obsoleta i avui dia els directius tenim molt clar que formem part d’un equip i que com més divers sigui aquest equip, millor serà el nostre resultat. El model de líder personalista i una mica messiànic està superat. Calen intel·ligències col·lectives. Jo crec que tot passa per reconèixer l’altre.

– Com a dona, què ha trobat a faltar?
Com a dona, jo he trobat a faltar més dones amb les que em pogués inspirar i emmirallar. Jo estic visible perquè crec que és necessari. Costa molt que una nena es converteixi en una cosa que no ha vist mai. Per això és important que n’hi hagi més i que siguin accessibles. Jo estic molt present a xarxes. Històricament, els empresaris i els directius havien estat molt protegits. Una altra manera de liderar també és això: ser accessible.