ANNA GENER: «El ENCAJE ENTRE BARCELONA Y LA REGIÓN METROPOLITANA RESOLVERÍA MUCHOS PROBLEMAS»

La CEO de Savills Aguirre Newman analiza entre otras cuestiones el sector del mercado inmobiliario de Barcelona tras la pandemia

Por Pep Martí.

El mercado de oficinas ha experimentado un salto importante en 2021, a pesar del sacudido de la crisis pandémica. Una persona que conoce bien el sector inmobiliario es Anna Gener, CEO de Savills Aguirre Newman, en Barcelona. Gener es economista de formación y en esta entrevista analiza su sector y nos habla de los cambios en el trabajo y liderazgos.

Dirige una consultora del sector inmobiliario, Savills Aguirre Newman, en Barcelona. En 2019, justo antes de la pandemia, elaboraron un informe sobre el mercado de oficinas en la ciudad y la radiografía que hacían era muy positiva. Pasado el momento más duro de la crisis sanitaria, ¿cómo está el panorama en este sector?
La situación nos ha sorprendido en un sentido positivo. Desde el confinamiento, lógicamente, el mundo de las oficinas se vio cuestionada porque desde casa fuimos capaces de continuar con nuestra actividad. La perspectiva de un ahorro en costes de alquiler hizo que algunas empresas se cuestionaran si necesitaban tantos metros cuadrados de oficinas. Pero lo cierto es que el mundo de la inversión, que es ese capital sofisticado que busca cómo ubicarse y procura proyectarse en el futuro, nos está mostrando que valora las oficinas como un lugar de presente y de futuro. Y vemos cómo este 2021 Catalunya ha atraído mucha inversión: 1.800 millones de euros.

Esto es un volumen de inversión inmobiliaria muy relevante. ¿Podría explicar sus causas?
La reflexión de fondo es que necesitamos las oficinas. Desde casa podemos resolver a corto plazo algunas cuestiones, pero se pierden muchas cosas que son valiosas por una organización empresarial, como por ejemplo la interacción humana, el vínculo con la propia organización o la riqueza que pueda producirse en un proceso creativo. Cualquier trabajo que sea mínimamente sofisticado requiere aportaciones diversas. Y eso, hacerlo a través de una pantalla, en la que debes pedir turno para hablar y se pierde mucha espontaneidad, no es lo mismo. Esto ha hecho que las empresas se den cuenta que tal vez sí que trabajaremos con más flexibilidad, pero al mismo tiempo procurarán que los profesionales nos encontremos en un espacio físico común. Esto con respecto al segmento oficinas. Sobre Barcelona, en concreto, hay varias cuestiones. Se ha mostrado confianza en el propio tejido económico y empresarial, y un elemento diferencial como el distrito 22@. Una zona de nuevo desarrollo en la que se están haciendo el tipo de edificios que este capital busca para invertir.

¿Cómo son esos edificios?
Son edificios sostenibles, con calidad arquitectónica, con arrendatarios solventes y economía de futuro. Todo esto ha hecho que hayamos acumulado tanto volumen de inversión. Es importante para la ciudad porque este tipo de capital, cuando aterriza en un sitio, lo dinamiza. Si el edificio no es nuevo, lo rehabilita, lo actualiza, y prepara un parque de oficinas exigente capaz de albergar a las empresas que queremos que arraiguen en Barcelona, que son las de primer nivel.

En este ámbito, en la dialéctica Madrid versus Barcelona, ¿la situación de Barcelona es mejor?
Ahora está de moda hacer siempre esa comparativa con Madrid, pero sí que es cierto que te da un orden de magnitud. Si miramos al mercado de inversión 2021, Madrid ha recavado 665 millones y Barcelona 1.715. Es una cifra muy llamativa. Hay que realizar algunas consideraciones. Nuestro parque de oficinas es la mitad que en Madrid. No hablo únicamente de Barcelona, sino de toda la región metropolitana. Que hayamos sido capaces de atraer tanta inversión llama mucho la atención. Esto explica la pujanza de Barcelona, donde tiene mucho que ver el 22@, y al mismo tiempo que en Madrid haya habido poco producto en venta. Pero dudo que estas cifras puedan repetirse porque no responden al tamaño del mercado. Pero son los datos de 2021.

¿Y quién está invirtiendo?
Quien está invirtiendo son fondos internacionales de primer nivel, fondos que nosotros llamamos institucionales que vienen con una voluntad de inversión a largo plazo. Buscan mercados muy seguros y están dispuestos a tener una rentabilidad baja.

En algún momento se refirió a los inversores alemanes.
Los fondos alemanes son el paradigma del inversor conservador. Y los alemanes están invirtiendo mucho en Catalunya. También hay muchos norteamericanos, compañías de seguros, también las socimis españolas, como Colonial o Merlin.

Se refería antes a los cambios en lo que respecta a la presencialidad. ¿Qué hemos aprendido durante la pandemia en cuanto a la forma de trabajar?
Aquí estamos observando varias cuestiones. Probablemente los inmobiliarios somos los que tengamos menos que decir en esto, y sea más un tema de quienes analizan el comportamiento humano, como sociólogos o psicólogos, incluso filósofos. Porque de esta experiencia que ha sido traumática, sobre todo al principio del confinamiento, deberíamos ser capaces de aprender cosas valiosas. No deberíamos permitirnos que después de esta experiencia no fuéramos capaces de vivir mejor. Aquí, perfiles muy diferentes podrían contribuir a definir cómo se debería trabajar para conseguir dos cosas: un mayor bienestar para el profesional y, también. incrementar la legítima rentabilidad de las organizaciones, que son vasos comunicantes. Esto seguramente pasa por darle la importancia necesaria a la interacción humana. Las oficinas hasta ahora estaban diseñadas para ser un puesto de trabajo que tuviera la tecnología y la luz adecuada, pero no para tener conversaciones casuales, lugares de encuentro.

Que sean mucho más que un puesto de trabajo.
En efecto. Como decía un artículo que trataba de esto, se trata de conseguir que se dé en este encuentro de profesionales en un espacio común la magia de lo inesperado.
En tu casa es difícil que se produzcan cosas inesperadas. Sin embargo, si en un momento dado tomo un café porque me lo propone alguien, es diferente. También debe tenerse presente que teletrabajar no es lo mismo para alguien que tiene 40 años que para una persona muy joven que se está formando. Yo he aprendido mucho observando cómo se comporta la gente más senior: cómo resuelven un problema o cómo atienden a un cliente. Esto tienes que verlo. Éste es un debate muy interesante, pero aquí los inmobiliarios tenemos que escuchar mucho a otros especialistas y que los arquitectos pongan negro sobre blanco.

¿El debate sobre la sostenibilidad, o la digitalización, cómo inciden en el espacio?
Es cierto que ya antes de la pandemia, las empresas que aún no habían iniciado un proceso de digitalización, lo querían poner en marcha. Y quizás el elemento que ahora se ha asentado es el de la salud en el espacio de trabajo. Se había llegado a una dinámica de densificar demasiado los puestos de trabajo. Ahora un factor clave será cuidar a la gente, pensar en los materiales, en la ventilación.

Hablamos siempre de la colaboración público-privada como un elemento necesario para afrontar los grandes temas de ciudad. ¿Pero qué deben aprender todavía, culturalmente, los dos mundos para articularse mejor?
Lo primero que deberíamos tener presente es que los problemas que tiene nuestra sociedad son tan profundos que sólo pueden resolverse con colaboración público-privada. En cuanto a mi sector, el acceso a la vivienda no podremos afrontarlo si no es así. Hay que ser consciente de que ésta es la fórmula del éxito. Y, después, hace falta confianza, construir puentes de diálogo, reconocimiento mutuo. Aquí hay deberes que hacer. Debería haber más diálogo y entender que nos necesitamos mutuamente.

Más allá de los aspectos vinculados a su ámbito, ¿qué otro problema o problemas le preocupan más de la ciudad?
Deberíamos tener claro que nos irá bien siempre y cuando entendamos que debemos ser una ciudad atractiva para el talento. De modo cada vez más notorio estamos compitiendo con otras ciudades para atraer talento, que es lo que genera innovación, y esto produce oportunidades para la sociedad. Debemos ser más competitivos y no sólo ofreciendo la calidad de vida que puede mostrar Barcelona, sino otras muchas cosas. Esto ligaría de nuevo con el tema del acceso a la vivienda. Tenemos muchas dificultades para acceder a ella, tanto los locales como la gente que viene de fuera. Existe esa fantasía que quienes vienen de fuera tienen unos salarios por encima de los locales. Pero esto depende. Vienen camareros, consultores, profesores, y muchos tienen los mismos salarios que sus homólogos locales. Debemos ser una ciudad abierta para los que están y para los que quieren venir. Debemos ser capaces de crear un gran parque de vivienda, que eminentemente debería ser de alquiler, porque es donde tenemos un parque más escaso, y para poder ofrecerlo a precios por debajo de mercado y asequibles, volvemos a la colaboración público-privada. Si no, la oferta seguirá siendo restringida y los precios se disparan.

¿Sigue echando de menos una visión estratégica en la ciudad?
Creo que lo que está pasando es que el mundo privado viene con propuestas que tienen impacto en la ciudad y, al no estar previstas, se genera una situación de “y ahora, ¿qué hacemos con esto?”. Todas las ciudades dinámicas y atractivas reciben propuestas de inversión que no estaban previstas. La innovación es esto. Pienso que Barcelona debería asumir estas propuestas estudiando cómo las encaja teniendo claro hacia dónde quiere ir. Veo que a veces han llegado propuestas que podían haberse trabajado mucho llevando el debate a un plano técnico, involucrando a muchos actores de la ciudad. Y ha faltado profundidad en el debate.

Ponga algún ejemplo claro de lo que dice.
Han llegado muchas propuestas de movilidad, de colocación de placas solares si hablamos de soluciones energéticas, o el caso del Hermitage, que creo que debería haberse debatido mucho más.

No ve mirada larga en la ciudad.
Creo que este proceso de propuestas no previstas se acelerará y me gustaría que hubiera una actitud de considerar qué beneficio podrían tener para la ciudad. Y negociar. Nunca debe darse un sí acrítico.

¿Cómo cree que funciona el encaje entre Barcelona y región metropolitana? ¿Lo ve bien encauzado?
No. Desgraciadamente, no lo veo en el debate político, y ese encaje contribuiría a la solución de muchos de nuestros problemas, de vivienda, de oportunidades. Actualmente ya estamos utilizando como un único continuo urbano un territorio que va de Mataró a Vilanova y toma todo el Vallès. Los ciudadanos ya estamos utilizando ese territorio como una única ciudad. Pero políticamente no estamos organizados como una ciudad única. Estamos hablando de más de cuarenta municipios, cada uno con su política de vivienda, cultural, promoción económica. Dicho esto, el primer deber que debería afrontarse se llama Cercanías, que no cumple con las necesidades que tiene hoy la sociedad. Hace falta el plan de inversiones necesario para que Cercanías funcione. Y estructurar este territorio de forma más ordenada y coordinada.

¿La actual estructura del AMB es lo suficientemente útil como para atraer talento y dinamizar el territorio?
Sí, totalmente, pero se nos queda corta. Deberíamos ir hacia una región metropolitana, hacia la Barcelona de los cinco millones de habitantes.

¿Pero esto cree que pasaría por estructurar este territorio con un organismo político nuevo?
Esto no lo sé, quizás podría hacerse desde la Generalitat. No tiene sentido que este territorio, que en buena parte ya funciona como si fuera uno, se encuentre con esta fragmentación de políticas.

De los modelos de áreas metropolitanas europeas, ¿ve algún modelo a seguir? París, Londres, Berlín, Fráncfort?
Barcelona es un caso particular. No somos capital de Estado, pero tenemos una gran ambición por tener un lugar en el mundo. Barcelona se define por esa voluntad. Debemos ser muy realistas para saber cuál es nuestra liga, y creo que estamos en la de Berlín y Amsterdam, más que en la de París o Londres. Pero es necesario que nos articulemos mejor, y esto pasa por hacerlo urbanísticamente y a nivel de políticas de todo tipo con el área metropolitana.

Pongamos ahora el foco sobre usted. ¿Se considera el exponente de una nueva hornada de una nueva élite o liderazgo social?
Yo no me considero élite. Yo soy una directiva. Estoy en el mundo empresarial y económico. ¿Qué nos ocurre a los directivos? Pues que en el siglo XX se nos pedía que retribuyéramos a nuestros accionistas, que lleváramos beneficios, y que aportáramos a la sociedad vía impuestos. Nuestro escenario se encontraba en las cuatro paredes de nuestra organización. En el siglo XXI, en cambio, se nos está pidiendo que tengamos un comportamiento que vaya más allá. En relación a nuestros equipos, nuestros proveedores y clientes. Y también que tengamos un impacto positivo en nuestra sociedad. Que puede pasar por profesionalizar nuestro sector, que nos involucremos en causas en las que creemos, como puede ser alcanzar una mayor igualdad de género en los ámbitos de decisión o conseguir que nuestra actividad empresarial sea más respetuosa con el medio ambiente. Se nos pide que tengamos una mayor responsabilidad en relación a la sociedad. Y yo sí reconozco que tengo esa voluntad.

Sí, porque tiene ambición de intervención social. Ha estado en la junta del Círculo Ecuestre, está en la directiva de Pimec, fue en el Consejo Social del Ateneu Barcelonès… Le gusta incidir en la realidad social.
Formando parte de estas entidades me nutro de muchas cosas que después puedo traer a mi organización. Conoces profesionales que no son de tu ámbito, percibes otras formas de ver el mundo y de interpretar la realidad y la ciudad. Dicho esto, creo de verdad que tengo una responsabilidad con la sociedad. Mi forma de hacerlo es estando activa en diversos ámbitos. También le diré que mi forma de estar en estas entidades es formando parte de ellas y, al cabo de un tiempo, saliendo de ellas. Creo que es sano que en las instituciones haya una rotación de gente con ganas de aportar ideas y experiencias, y después que se vaya. Es muy sano que haya oportunidades para mucha otra gente y que nadie se eternice.

Cambian los rostros de las élites y de los sectores emergentes. ¿Cree que también cambian las formas de liderar?
Sí. El personalismo ya es algo totalmente obsoleto, y hoy en día los directivos tenemos muy claro que formamos parte de un equipo. Y que cuanto más diverso sea este equipo, mejor será nuestro resultado. El modelo de líder personalista y algo mesiánico está ya superado. Hacen falta inteligencias colectivas. Yo creo que todo pasa por reconocer al otro.

Como mujer, ¿qué ha echado de menos?
Como mujer, yo he echado de menos a más mujeres con las que me pudiera inspirar y reflejar. Yo estoy visible porque creo que es necesario. Cuesta mucho que una niña se convierta en algo que nunca ha visto. Por eso es importante que haya más y que sean accesibles. Yo estoy muy presente en redes. Históricamente, empresarios y directivos han estado muy protegidos. Otra forma de liderar también es eso: ser accesible.